成都市低效用地識別的關鍵技術和應用探索

我國經歷了改革開放40余年的快速增長后,城市發展由“增量擴張”進入“存量優化”的陣痛變革期,挖掘存量空間價值,推動低效用地再開發成為當前各大城市高質量發展的必然選擇。

我院牢牢把握城市發展規律趨勢,緊跟低效用地再開發政策導向,長期根植于低效用地識別和再利用領域,基于《城鎮低效用地的認定、識別及處置經驗借鑒》《基于多源數據的城市存量低效用地識別方法》《基于電力數據的低效商業服務業設施用地識別方法》等前沿探討和課題研究,形成了一整套關于各類低效用地識別的關鍵技術體系,并實踐運用于《成都市“中優”區域城市有機更新總體規劃》《武侯區有機更新總體規劃策劃方案》《武侯區華西壩更新單元實施規劃》《錦江區四圣祠片區城市有機更新實施規劃》《成都市工業空間布局規劃》等系列規劃編制中,同時也系統運用于成都市更新單元劃定、低效用地“標圖建庫”、低效用地分類再利用指引等更新實操工作中。

一、低效用地識別的關鍵技術

在低效用地識別層面,我院創新采用宏觀識別與微觀摸查上下結合的工作方法。即在市級層面,構建一套基于傳統行業數據和多源大數據支撐的技術體系進行低效用地的初篩,初步確定低效用地分布特征,區(市)縣根據分布特征從微觀地塊尺度進行具體情況摸排校驗,上下聯動識別低效用地。

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圖:低效用地上下結合的工作方法

低效用地識別的關鍵技術層面,我院結合城市發展脈絡,從空間效率、經濟活力和環境品質三個維度,構建與老舊居住區、低效工業倉儲區和低效商業區三類低效用地相匹配的26項評價指標體系,獲取容積率、建筑年代、經營狀況等傳統行業數據和電力數據、手機信令、遙感影像、高德POI等多源大數據,針對點狀、塊狀、柵格和電力等多元數據類型,明確處理精度要求和方法,有效建立大范圍、高精度識別低效用地的技術方法。

表:26項評價指標一覽表

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(一)老舊居住區識別的關鍵技術

老舊居住區識別包含三大關鍵技術,在獲取多元數據基礎上,基于地形圖進行疊加分析技術、利用遙感影像識別城中村及棚戶區技術和根據建設強度、配套設施等核心指標進行主成分分析技術。

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圖:老舊居住區識別方法

基于地形圖的疊加分析和遙感影像技術運用是老舊居住區的一次篩選。通過地形圖構建全域建成區居住建筑的三維模型,疊加建筑年代、建筑材質、建筑結構等數據量化分析,篩選識別出建筑年代在2000年前建成,建筑結構為土、木、磚的老舊居住區。

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圖:老舊居住區建筑年代分級(中優區域)

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圖:老舊居住區建筑結構分類(中優區域)

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圖:利用遙感影像識別城中村、棚戶區

深度運用遙感影像技術識別城中村、棚戶區,在收集大量與城中村、棚戶區相似的遙感衛片基礎上,根據城中村、棚戶區建筑特點,制定篩選標準,利用地物的光譜信息和空間特征,分類提取屋頂與綠化波段、分析建筑肌理,通過“影像處理-位置識別-決策樹”的流程,有效識別布局散亂的城中村、棚戶區。

二次篩選注重空間環境品質的識別,基于人口數據、高德POI數據、手機信令數據等從建設強度、使用情況和配套設施三個方面構建評價指標,通過分級分類處理實現各項指標標準化,進而計算出主成分及及其權重得出地塊得分,通過自然斷點法篩選后老舊居住區并與之前結果疊加,形成最終老舊居住區評價結果。

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圖:老舊居住區主成分分析流程

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圖:老舊居住區科教文體衛覆蓋分級圖(中優區域)

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圖:老舊居住區開敞空間覆蓋分級圖(中優區域)

(二)低效商業區識別的關鍵技術

低效商業區識別包含兩大關鍵技術,即通過電力數據進行空置率分析技術,利用人群活力、高德POI數據等進行主成分分析技術,有效評估空間活力,實現經濟效益導向的低效商業區識別。

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圖:低效商業區識別方法

在電力數據運用方面,根據各業態電力使用數據,同步采用“POI-建筑-用地-格網”分析確定不同區域零售商業、批發市場、商務辦公、等細分行業用電特征。結合成都用電標準與用電規律,明確細分行業低效用地標準值,有效分析空置率,識別低效商業用地。

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圖:利用電力數據識別低效商業區

在經濟效益評價方面,同樣采用主成分分析法進行,主成分權重計算時側重能反映經濟效益的空置率、人群活力、經營狀況等指標。具體數據利用方面,通過高德POI數據分析城市內部不同區域、不同類型企業數量以及配套設施的分布;通過手機信令數據、熱力圖數據分析不同時空的人群活動頻率、不同區域間人口流向、不同商業類型人氣程度;通過租金數據、租售水平等分析區域經營狀況等。

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圖:低效商業區主成分分析流程

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圖:POI設施分布(老城區域)

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圖:手機信令數據分析(左白天 右夜晚)(老城區域)

 

(三)低效工業倉儲區識別的關鍵技術

低效工業倉儲區識別是在產業政策導向和環境保護導向下進行,不符合產業政策導向、工業集中區及物流園區外和連續三年受到環評處罰的企業所在地塊均直接識別為低效工業倉儲區。不在以上范圍的其他低效工業倉儲區識別涉及一項關鍵技術,即通過地均產出效益的核心指標聚類分析技術,有效識別低效工業倉儲區。

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圖:低效工業倉儲區識別方法

    以新都區工業和物流區為例,對畝均稅收和畝均產值進行聚類分析,將畝均產值低且畝均稅收低聚類類型識別為低效工業倉儲區。同時疊加容積率和建筑密度分析,識別需提升土地利用強度,實現節約工業用地的低效區域。


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圖:低效工業倉儲區聚類分析結果(新都區)(過程稿)

二、低效用地識別關鍵技術的應用

(一)應用于“中優”區域低效用地的識別

我院編制《成都市“中優”區域城市有機更新總體規劃》時系統運用老舊居住區、低效商業區和低效工業倉儲區識別的關鍵技術,經過初篩發現,老舊居住區主要集中在兩江抱城的歷史古城區域,以及由于城鎮化進程被納入城市的場鎮和部分城中村區域;低效商業用地零散度高,相對集中在城市北部和東部,契合當前城市的產業分布,城市北部和東部零售市場和專業市場較為集中;工業倉儲主要集中在繞城高速的兩側,這是本世紀初成都老城區經歷的“退二進三戰略的結果,工業區向繞城兩側集中導致。

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圖:利用大數據識別低效用地

(二)應用于“中優”區域更新單元劃定

更新單元劃定是推動低效用地高效再利用,實現片區綜合開發的關鍵。當前,市規自局明確更新單元劃定前提為低效用地面積占比不低于30%,且低效用地應類型劃分、位置分布應準確。我院運用各類低效用地識別的關鍵技術,校核檢驗更新單元劃定是否符合要求,有效甄別各更新單元內低效用地類型、分布正確與否,協助市規自局科學劃定更新單元。

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圖:“中優”區域更新單元劃定(過程稿)

(三)應用于低效用地的“標圖建庫”工作

“標圖建庫”奠定低效用地再利用基礎,低效用地入庫是其再利用享受支持政策的前提。當前市規自局已有序鋪開低效用地的“標圖建庫”工作,已實現基于我院低效用地識別的關鍵技術,厘清各類低效用地數據入庫標準。數據庫有效集合了各類低效用地的用地現狀、規劃功能、權屬情況、建設情況等信息,可實現精準評估低效用地其再利用的價值和難度。

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圖:低效用地標圖建庫

(四)應用于低效用地分類再利用指引

依據低效用地識別的關鍵技術,有效掌握每處低效用地特征,指引其再利用方向。聚焦優化改造和拆舊建新兩種更新方式,圍繞產權變不變、性質改不改、建筑拆不拆、強度增不增、業主遷不遷等核心問題,創新提出一地一策的20種更新情景和適用范圍,精準指引低效用地再利用。

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圖:更新情景示意

成都市推進低效用地再開發已進入下深水階段,推進土地節約集約的責任正進一步下沉至區(市)縣。我院將繼續發揮技術優勢,深耕低效用地精準識別、高效利用和運營維護方向,助推形成存量時代低效用地再利用的成都經驗。


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